初心者さん向け！マンション売却時の税金を軽くする「特例」と「控除」活用ガイド

マンション売却時に利用できる特例

マンションを売却し、利益が出た場合には『譲渡所得税』という税金がかかります。

「せっかく利益が出たのに、まだお金がかかるの！？」とがっかりさせてしまいそうですが、ご安心ください。

マイホームを売却した場合には、所得税の「３０００万円の特別控除」などの特例を利用して税額を軽減することができます。

よほど「購入時よりも高値で売却した！」という場合でない限り、税金がかかるケースは少ないですよ。

控除や特例は、必要書類を添えて確定申告することで受けることができます。

この記事では、マイホームを売却した時に利用できる４つの特例をまとめてご紹介します。

１．３０００万円の特別控除の特例

２．軽減税率の特例

３．マイホーム買換えの特例

４．譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例

マイホームを売って、利益が出た場合に利用できる３つの特例

１．３０００万円の特別控除の特例

どんなことが受けられるの？

✔︎長期譲渡所得、短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも利用できる

✔︎一定の要件を満たしていれば、最高３０００万円が控除される

譲渡所得が３０００万円に満たない場合には、特別控除額は、譲渡所得の金額が限度となります。

主な適用要件は？

✔︎売却したのは、自分が住んでいる土地や建物であること

✔︎住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ること

（詳しくは→　国税庁「マイホームを売ったときの特例」）

２．軽減税率の特例

どんなことが受けられるの？

✔︎長期譲渡所得の税額よりもさらに低い税率が適用される

主な適用要件は？

✔︎売った年の１月１日現在で、そのマイホームの所有期間が１０年を超えていること

✔︎売却したのは、自分が住んでいる土地や建物であること

✔︎住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ること

（詳しくは→国税庁「軽減税率の特例」）

３．マイホーム買換えの特例

どんなことが受けられるの？

✔︎マンションを売った譲渡益の課税を将来に繰り延べることができる

✔︎「３０００万円の特別控除の特例」「軽減税率の特例」とは併用できない

主な適用要件は？

✔︎譲渡価額が１億円以下であること

✔︎売った年の１月１日現在で、そのマイホームの所有期間が１０年を超えていること

✔︎売却したのは、自分が住んでいる土地や建物であること

✔︎住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ること

(詳しくは→国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」）

１・２・３の特例の適用を受けるために必要な書類

マイホームを売って、損失が生じた場合に利用できる特例

４．譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例

売った年の１月１日現在で、所有期間が５年を超えるマイホームの譲渡損失が生じた場合には、その譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算することができます。

この特例は、

Ａ．新たにマイホームを買替えて、損失が生じた場合

Ｂ．新たにマイホームを買換えず、損失が生じた場合

によって、サービスの内容が変わります。

以下に主なポイントをご紹介します。

Ａ．新たにマイホームを買替えて、損失が生じた場合の特例（買い替えの特例）

どんなことが受けられるの？

✔︎売ったマイホームの譲渡損失の金額について、損益通算及び繰越控除をすることができる

主な適用要件は？

✔︎売った年の１月１日現在で５年を超えるもの

✔︎マイホームを売った年の前年から翌年までの３年間に新たなマイホームを取得すること

✔︎年末において、その新たなマイホームの取得に係る住宅ローン残高があること

✔︎繰越控除をする年の合計所得金額が３０００万円以下であること

（詳しくは→国税庁「マイホームを買替えた場合に譲渡損失が生じたときの特例」）

Ｂ．新たにマイホームを買換えず、損失が生じた場合の特例（譲渡損失の特例）

どんなことが受けられるの？

✔︎売ったマイホームの譲渡損失の金額について、損益通算及び繰越控除をすることができる

✔︎譲渡損失の金額は、住宅ローン残高からマイホームの売却価格を控除した残額を限度とする

主な適用要件は？

✔︎売った年の１月１日現在で５年を超えるもの

✔︎マイホームの譲渡契約締結日の前日において、住宅ローン残高があること

✔︎繰越控除をする年の合計所得金額が３０００万円以下であること

（詳しくは→国税庁「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたときの特例」）

Ａ・Ｂの特例の適用を受けるために必要な書類

売却した年で通算しきれなかった譲渡損失の金額がある場合には、翌年以後３年内の各年分（合計所得金額が３０００万円を超える年分を除きます。）の所得から繰越控除することができます。

＜事例１：マンションを売って利益が出たＨさんのケース＞

・平成２６年４月に新築で購入しました
・所有期間、築年数ともに３年です
・売った時の価格は２７５０万円でした
・買うためにかかった費用（取得費）は２５７６万円
・売るためにかかった費用（譲渡費用）は１１４万円でした

譲渡所得税の計算

税金が課される譲渡所得金額	＝①譲渡収入金額 —（②取得費＋③譲渡費）－ ④特別控除
	＝２７５０万円—２６９０万円－３０００万
	＝－２９４０万円

「３０００万円の特別控除」を利用し、税金が課される譲渡所得金額がマイナスになりました。

したがって、

Ｈさんの譲渡所得税＝０円！

利用できる特例

特例の種類	適用の有無
３０００万円控除	◯
軽減税率の特例	×
マイホーム買換え特例	×
マイホーム譲渡損失の特例	×

＜事例２：マイホームを買い替えて、損失が生じたＯさんのケース＞

・２５００万円で購入したマンションを、３０００万円で売却しました
・売却したマンションには８年間住んでいました
・売却後、買い替えとして４０００万円のマンションを購入しました

譲渡所得税の計算

Oさんの売却した年の譲渡所得税＝０円！

「買い替えの特例」により、売却した時の利益５００万円にかかる譲渡所得税は、買い替えで購入した新居を次に売却する時まで、課税が繰り延べされます。したがって、売却した年は譲渡所得税を納める必要はありません。

注：非課税になるわけではありません。４０００万円で購入した新居を売却した時に課税されます。

利用できる特例

特例の種類	適用の有無
３０００万円控除	◯
軽減税率の特例	×
マイホーム買換え特例	◯
マイホーム譲渡損失の特例	×