マンション売却　ー媒介契約、３つのうちあなたに向いているのはどれ？ー

「マンションの売却を不動産会社に依頼したいけど、媒介契約はどれを選べばいいんだろう…」

「ネットで調べたら、どれも不安要素があってますますわからなくなってきた…（困）」

「時間もないし、とりあえず一般媒介にしておこうかな。でも…」

うんうん、迷う気持ちわかります！

初めての方にとって、不動産会社への売却依頼は不安も多いはず。

ネットで調べてみても情報が多くて、どれを信じていいのか、どれに自分のケースを当てはめて良いのかわからず迷っていませんか？

媒介契約には、

「専任専属媒介契約」

「専任媒介契約」

「一般媒介契約」

の３種類があり、それぞれに特徴があります。

売却価格や売却期間に影響する場合もありますので、基礎知識を身につけた上で賢く選びましょう。

この記事では、「媒介契約の基礎知識」と「選び方」を、例をあげながらわかりやすく解説します。

１．一番選ばれているのは、この契約！

現在の媒介契約の成約状況をみてみると、最も多いのは「専任媒介契約」です。

上の図は、西日本レインズで公表されているデータをグラフ化したものです。

専任媒介が圧倒的に選ばれていることがわかります。（参考：西日本レインズ）

２．３つの『媒介契約』、あなたはどれに向いている？

一番選ばれているのが「専任媒介契約」だとしても、気になるのは「自分の場合はどれを選べば良いのか」ということですよね。

ここからは、例をあげながらあなたに向いている媒介契約の選び方をご紹介いたします。

専属専任媒介契約に向いているのはこんな方！

✔︎絶対的に信頼できる不動産会社を知っている

✔︎売却はすべてプロに任せたい

✔︎家の売却にかけられる時間的な余裕がまったくない

✔︎家を買ってくれる人のあてがまったくない

✔︎売却活動について詳しく状況を知りたい

特に、赤字の部分に該当する方にオススメです！

専任媒介契約に向いているのはこんな方！

✔︎絶対的に信頼できる不動産会社を知っている

✔︎売却はできるだけプロに任せて、スムーズにしたい

✔︎自分で買い主を探す程度の時間的な余裕がある

✔︎家を買ってくれる人のあてがある

特に、赤字の部分に該当する方にオススメです！

一般媒介契約に向いているのはこんな方！

✔︎売却に手間や時間をかけることができる

✔︎売ろうとしている家は、人気の高いエリアにあるなど、売れやすい物件である

✔︎家を買ってくれる人のあてがある

✔︎ 不動産売却の経験がある

特に、赤字の部分に該当する方にオススメです！

３．『媒介契約』の基礎知識を正しく身につけよう

３−１．そもそも媒介契約ってなに？

媒介契約は、売主が不動産会社に不動産の売却を依頼する際に結ぶ契約で、媒介契約を結ぶことは法律で義務付けられています。
（参考：国土交通省）

不動産会社は売主に対して契約内容を書面で提示することも定められています。

以下のような契約書に記名・押印し、締結します。

画像は１ページ目のみですが、実際は物件情報や契約約款などを含め、複数枚に渡ります。

契約書の内容をいくつか紹介すると、

✔︎ 物件の予定売却価格

✔︎ 仲介手数料（約定報酬額）

✔︎ 媒介契約の有効期間

などが記載されています。

３−２．媒介契約を結ぶ目的

媒介契約を結ぶことで、売主と不動産会社の依頼関係が明確になり、スムーズに売却活動を進めることができます。

また、売主が不動産会社から受けられるサービスやお互いの共通認識を書面で残すことで売主の権利も守られて、トラブルを未然に防ぐことにもつながります。

・依頼した不動産会社が、しっかり働いてくれない！

・依頼したきり放置！連絡なし！

・頼んでいないことで費用を請求された！

３−３．媒介契約を結ぶまでの流れとタイミング

媒介契約は、売却活動を始める前に結びます。

順序は以下の通り。

４．３つの媒介契約、それぞれの特徴とは？

次は、それぞれの特徴と、メリット・デメリットを見ていきましょう。

専属専任媒介契約の特徴

・仲介は不動産会社１社のみに依頼する

・自分で買い主を見つけて売買できない

・１週間に１回以上、売却活動の報告を受けることができる

・契約を結んだ日から５日以内にレインズ(※1)に登録される

メリット

仲介手数料が確定しているため、不動産会社は積極的に営業や広告を行うことができます。

直接媒介契約を結んでいない会社にも、購入を希望するお客様がいればその物件を紹介することができるため、早い売却につながります。

デメリット

依頼した不動産会社が、売主と買主からの仲介手数料を確保したいがために、他社への紹介を行わない（物件の抱え込み）ケースもあります。

３つの媒介契約のうち売主にとって最も自由度が低い契約です。

トラブルを避けるためにも、不動産会社選びや契約内容の確認は慎重に行いましょう。

　専任媒介契約の特徴

・仲介は不動産会社１社のみに依頼する

・自分で買い主を見つけて売買できる

・２週間に１回以上、売却活動の報告を受けることができる　

・契約を結んだ日から７日以内にレインズ(※1)に登録される

メリット

仲介手数料が確定しているため、不動産会社は積極的に営業や広告を行うことができます。

直接媒介契約を結んでいない会社にも、購入を希望するお客様がいればその物件を紹介することができるため、早い売却につながります。

デメリット

依頼した不動産会社が、売主と買主からの仲介手数料を確保したいがために、他社への紹介を行わない（物件の抱え込み）ケースもあります。

信頼できる会社を選びましょう。

　一般媒介契約の特徴

・仲介は複数の不動産会社に依頼できる

・自分で買い主を見つけて売買できる

・不動産会社は売却活動の報告をする義務がない（販売活動状況等が報告されない）

・不動産会社はレインズ(※1)に登録する義務がない

・契約の期限はない（行政上は３ヶ月以内）

メリット

不動産会社や購入者を自分で探せるなど、自由度が高いことが一番のメリットでしょう。

デメリット

仲介手数料が確定している「専属媒介」や「専属専任媒介」と違い、一般媒介の場合は、依頼した複数の不動産業者のうちの一社が媒介成立すると他の業者には仲介手数料が全く入りません。そのため「営業や広告に費用をかけることにリスクが伴う＝あまり力を入れない」という傾向があります。

※1【レインズ】とは・・・国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するシステム。登録された家（不動産）の情報が、全国の不動産会社に提供され、最適な買い主をスムーズに探すことができるようになる。

一覧にまとめると、このようになります。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任契約
他業者への依頼が…	○できる	×できない	×できない
自己発見取引が…	○できる	○できる	×できない
契約有効期間	無制限	３カ月以内	３カ月以内
依頼主への報告義務	なし	2週間に一回以上	1週間に1回以上
指定流通機構への登録義務	なし	あり	あり