マンションを売却して利益が出ると、確定申告して「譲渡所得税」という税金を納めます。
【確定申告の時期】
確定申告の時期は、マンションを売った年の翌年の２月１６日〜３月１５日です。
例えば、平成２９年の１月１日〜１２月３１日の間に売った場合は、平成３０年２月１６日〜３月１５日に確定申告を行います。
【必要書類】
申告には以下の書類が必要となります。手元にあるか確認しておきましょう。
譲渡所得税の計算は、国税庁公式サイトの確定申告等作成コーナーでもできますので、申告に必要な情報が揃っている方はそちらを利用すると便利ですよ。確定申告書作成画面から基本情報等の入力を進めていき、「土地建物等の譲渡所得」→「内訳書作成」をクリックして進んでくださいね。
この記事では、初めての方に向けて譲渡所得税の計算方法や用語などをわかりやすく解説していきます。
はじめに、例題でざっくりと計算方法を見てみましょう。
例題で計算してみよう
＜例１＞買った時の価格より、売った時の価格が高かった場合の計算
・売却した時の価格は３５００万円でした
・売るためにかかった費用は、１５０万円でした
・築年数は１０年です。
【譲渡所得税の計算】
| ３０００万円でマンションを購入し、３５００万円で売却したＡさんの譲渡所得税は、１１万２２４０円となりました。
《内訳》
＝１１万２２４０円
(※1) 減価償却費
(※2) 税率 |
それでは、計算式の内容を詳しく見ていきましょう。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、次の式で計算します。
| 譲渡所得税＝売った時の価格 —（①買うためにかかった費用＋売るためにかかった費用）×②税率 |
譲渡所得税を計算するには、まずこの①買うためにかかった費用を知る必要があります。
このうちの①買うためにかかった費用は、「買った時の価格から減価償却費相当額を引いた額」となります。
①買うためにかかった費用は土地と建物をわけて計算する
①買うためにかかった費用のうち、建物の取得費は購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引く必要があります。
減価償却費は、以下の式で求められます。
| 減価償却費＝建物の購入代金 × ０.９ × 償却率 × 経過年数 |
計算式中の償却率は、建物の用途や構造で異なります。
マイホーム用のマンションの場合は、通常の建物の耐用年数（=４７年）の１.５倍の年数（＝７０年）の償却率０.０１５を用いて計算します。
| 構 造（用途） | 耐用年数 | 償却率 |
| 鉄筋コンクリート造（非事業用） | ７０年 | ０.０１５ |
|---|
（参考：国税庁「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」）
| ＜計算＞
建物の購入代金が１５００万円だった築１０年のマイホーム用マンションの場合、減価償却費は２０２万円５０００円、建物の取得費は１２９７万５０００円となります。 《内訳》 建物の取得費 |
買うためにかかった費用（取得費） や 売るためにかかった費用（譲渡費）には、売買代金だけでなく「購入や売却のために支払った仲介手数料」なども含むことができます。別記事で詳しく解説していますので、よろしければそちらもご覧ください。
次に、税率について解説します。
②税率には「短期」と「長期」の２種類がある
譲渡所得は、所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得の二つに区分され、税率も異なります。
（参考１：国税庁「課税短期譲渡所得の税額計算」）
（参考２：国税庁「課税長期譲渡所得の税額計算」）
＜例２＞買った時の価格より、売った時の価格が安かったＢさんの場合
・売却した時の価格は２５００万円でした
・売るためにかかった費用は、１５０万円でした
・築年数は１５年です。
【譲渡所得税の計算】
| ３０００万円でマンションを購入し、２５００万円で売却したＡさんの譲渡所得税は、０円となりました。
《内訳》
＝—７０万３４０６円
マイナスなので、税額は０円！ |
建物の購入代金がわからない時の計算方法
マンションの購入価格のうち、土地と建物の内訳が明記されていない場合は、消費税から逆算して計算することができます。
土地には消費税がかからないので、消費税を購入当時の税率で割り戻したものが建物購入代金となるわけです。
＜計算式＞
| 建物購入代金 ＝ 消費税 ÷ 税率 |
詳しい計算方法は、別記事で詳しく紹介していますので、よろしければそちもご覧ください。
まとめ
今回ご紹介したのはあくまで計算例なので、詳しい金額が知りたい方は税理士さんにご相談くださいね。
「売却で利益が出たと思ったのに、税金で無くなりそう・・・」
と思われた方に朗報です！
マイホームを売却した場合には、税額を軽減できる「特例」や「控除」が利用できるんですよ♪
別記事で詳しく解説していますので、よろしければそちらもご覧ください。
→『初心者さん向け！ マンション売却時の税金を軽くする「控除」と「特例」ガイド』
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